商业地产龙虎斗不可避免 未来5年格局或生变

　　文/中投顾问

　　进入10月，天津新建工商用房的成交一路呈现量价齐涨。在售项目中有1/4左右产品成交均价都有所上涨，另外，70%左右的不动产投资者把商业地产作为新的投资对象。而此前在2010年7月份的一次会议上，万科与会高管最终也统一思路，重返商业地产领域。

　　中投顾问高级研究员黎雪荣认为，目前中国正处于经济转型时期，传统住宅市场通过囤地、购买稀缺优质土地资源的盈利模式瓶颈显现，随着地价的飞涨和优质地块的稀缺，传统住宅拿地成本越来越高，大部分地产公司只能获得行业的平均利润。而新政又使得传统住宅市场利润空间进一步萎缩，投资者开始寻找新的渠道，而未来利润增长点将来自具有较高价值空间的商业地产，商业地产发展必将迎来新的高潮。

　　黎雪荣指出，未来商业地产发展将呈现出几大趋势：第一，在一线城市商业地产开发趋于饱和的背景下，未来商业地产开发将呈现普遍向二、三线城市蔓延的趋势。第二，打造体验式购物市场，或称“时间型消费模式”，该模式如今在国外已成为主流商业地产模式，典型案例有日本的“博多运河城”。第三，将朝专业化方向发展。投资商和开发团队分离，专业的人做专业事，这也是房地产基金参与开发的先进管理模式，将有效避免投资者过多干涉开发细节，造成开发及运营思想的多变。

　　中投顾问研究总监张砚霖指出，目前万达占据了商业地产的领军地位，拥有物业面积超千万，日前，万达集团董事长王健林表示，万达集团将在未来的5年时间里，在长春市投资至少300亿元人民币，建设5个万达广场和2家星级酒店。但是今后万达也将面临多方挑战。万科、首创、绿地等等一大批国内标杆型住宅开发商正在蜂拥进军商业地产市场。中粮和华润两支“国家队”，拥有民企难以匹敌的资源，宁高宁打造的大悦城在商业地产界引起震动，华润物业虽不多但具有高水平的资金回报率，这些都对万达带来挑战。

　　黎雪荣同时指出，另外，海外资金也看好中国的商业地产发展潜力。摩根士丹利房产基金联合美国最大零售地产上市公司西蒙地产集团、外加深国投商用公司已在郑州、常熟、杭
州、苏州、合肥5个二线城市投资30亿元建造购物中心；嘉德置地、中信资本等也相继成立基金投向中国的商业地产市场。可以预见，一场商业地产市场的龙虎斗已不可避免，未来5年商业地产格局恐生变。

　　中投顾问最新发布的《2010-2015年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告》显示，商业地产按物业类型可分为写字楼、工业地产、旅游地产、酒店地产、购物中心等零售物业。其中，零售物业的租金增长速度较快，杭州市优质零售物业首层租金2003-2010年年均增长速度达14%。主要业务为商业地产的西蒙集团，累计年均回报率达19.5%。